На что обратить внимание при покупке квартиры?

Об этом рассказал государственный регистратор, начальник Миасского отдела управления Росреестра по Челябинской области Игорь Жуков.

Откуда квартира?

— Купить, продать или обменять жилье — это вопрос хлопотный, требующий специальных познаний. Как, столкнувшись с этим в первый раз, простому гражданину не стать жертвой мошенников при покупке, скажем, квартиры на вторичном рынке жилья?
— Действительно, купля-продажа жилья — это вопрос непростой. Регулируется он федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Однако любой гражданин может обезопасить себя на этапе выбора жилья, предприняв ряд мер самостоятельно.
— О чем нужно знать?
— Например, о том, что вся информация о жилье и остальной недвижимости в РФ с 1998 года формируется в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это свод достоверных и систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе. Государственная регистрация права — это внесение записи в такой реестр. В ЕГРН содержится история всех жилых объектов, начиная с 1998 года.
— Но как простой гражданин может воспользоваться этой информацией? Как быть уверенным, что отдаю деньги не аферисту и мошеннику, а собственнику?
— Первое, что необходимо сделать, — попросить у продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности. Таким документом может быть договор купли-продажи, дарения, мены, безвозмездной передачи в собственность граждан, договор ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда.

В общем доступе.

— Теперь мне нужно проверить, была ли регистрация этого документа, правильно?
— Да. Есть сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом, однако информацию об основных характеристиках квартиры и зарегистрированных правах на нее предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц, это так называемые общедоступные сведения. Старые квартиры могут быть не зарегистрированы в ЕГРН. В этом случае просите продавца получить справку из БТИ (бюро технической инвентаризации). Кстати, проверять документы из БТИ нужно и чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства.
— Получается, что любой гражданин может получить сведения о том жилье, которое он намерен купить?
— Совершенно верно. Выбрав на рынке недвижимости квартиру для покупки, любой гражданин может получить документ, в котором будут указываться не только адрес, площадь, кадастровый номер, но и правообладатель, то есть лицо, за которым зарегистрировано право на квартиру, — его фамилия, имя, отчество. Если собственником является юридическое лицо — его наименование, ИНН. Если собственников на квартиру несколько — данные всех собственников, внесенные в ЕГРН. Указывается также документ, на основании которого зарегистрировано право конкретного правообладателя. Кроме того, указываются сведения об ограничениях прав, обременения такого объекта, заявленные в судебном порядке права требования в отношении данного жилья и другие сведения.

За выпиской — в МФЦ.

— Игорь Иванович, а как можно получить этот документ и как он называется?
— Такой документ предоставляется в виде выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Получить такую выписку можно как в бумажном, так и в электронном виде.
— Допустим, я решил заказать такую выписку в бумажном виде. Что мне нужно сделать?
— Обратиться с паспортом в любое отделение многофункционального центра, произвести плату за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН. Сейчас она составляет 460 рублей. Срок предоставления сведений — три рабочих дня, при подаче заявления в МФЦ срок увеличивается на два дня. Имея на руках такую выписку, вы уже можете идентифицировать продавцов с указанными в выписке правообладателями квартиры, видеть, нет ли ограничений прав и обременений объекта, например, в виде ипотеки или ареста, судебного правопритязания.

Проверьте документы!

— Получается, я могу сверить паспорт и документы того лица, которое мне предлагает купить квартиру, с документами, указанными в выписке, и если все совпадает, то передо мной собственник жилья, правильно?
— Абсолютно верно. Идентифицируйте личность с паспортными данными, это тоже необходимо. Подлинность паспорта можно проверить на сайте МВД РФ. Дееспособность продавца — это вопрос, к которому тоже следует отнестись внимательно. Как минимум поговорите с соседями о собственнике, они, как правило, осведомлены в таких вопросах. В случае сомнений — просите справку из ПНД.
Затем нужно изучить договор. Нет ли условий, ведущих к его расторжению? Если есть — узнать, выполнены ли они. Обратите внимание на подаренное и завещанное жилье. Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом, это тоже можно сделать через интернет-сайт. Изучите доверенность внимательно — какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или еще и получение денежных средств по договору. Постарайтесь убедиться лично, что сами собственники действительно изъявляют желание продать квартиру.
При наличии споров или арестов смотрите срок их давности. Сделки с жильем могут быть признаны недействительными в течение трех лет. Споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Нужно проверить и права третьих лиц. Это можно сделать через сервис «госуслуги», через МФЦ или попросить у продавца расширенную выписку из домовой книги. В ней содержится вся информация о том, кто зарегистрирован в жилом помещении, имеют ли право эти люди жить в квартире после того, как она будет продана. Супруг собственника, не указанный в документе, но состоявший в браке с собственником на момент возмездного приобретения жилья, является равноправным сособственником, от которого требуется нотариально заверенное согласие на продажу жилья.

Ключ от всех дверей.

— Вы сказали, что можно заказать выписку и в электронном виде. Как это сделать?
— Такой способ получения информации наиболее удобен. Для этого нужно получить уникальный код (ключ доступа), действительный на протяжении одного календарного года. Предоставление ключей доступа осуществляется заявителям, имеющим подтвержденную учетную запись на сайте gosuslugi.ru посредством личного кабинета, размещенного на официальном сайте Росреестра. Размер платы за предоставление сведений установлен потарифно. Так, при выборе тарифа в отношении не более 100 объектов недвижимости плата составит 460 рублей.
— То есть я могу самостоятельно получить ключ доступа к федеральной государственной информационной системе ведения ЕГРН на официальном сайте Росреестра?
— Да. Зайдя на такой сайт с помощью электронного сервиса «Запрос посредством доступа к ФГИС ЕГРН», вы можете за несколько дней получить ключ доступа и заказать выписку из ЕГРН, не выходя из дома.

Как не потерять квартиру.

— С покупкой квартиры понятно. А как я могу себя обезопасить от мошенников как уже состоявшийся собственник, ведь с развитием электронных технологий растет риск мошенничества, совершаемого удаленно с помощью интернета.
— При опасениях собственника за свое имущество он может подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя. Это можно сделать как через МФЦ, так и посредством почтового отправления — в этом случае подлинность подписи заявителя должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, либо подать заявление в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. В этом случае в ЕГРН вносится запись о таком заявлении. Она является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного лицом, не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем на государственную регистрацию перехода, ограничения, обременения, прекращения права на соответствующий объект
недвижимости.