Челябинская область включена в число 13 регионов Российской Федерации, в которых должен проводиться эксперимент по обязательному нотариальному оформлению сделок с недвижимостью.
В ответе за последствия
Слово «эксперимент» означает попытку сделать что-либо новое, ранее не испытанное. В связи с этим хочется напомнить, что до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с недвижимостью с участием физических лиц имели обязательную нотариальную форму. Удостоверение сделки у нотариуса — это не просто грамотное составление проекта документа. Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Нотариальное оформление сделки имело и имеет целью наиболее полно обеспечить интересы ее участников.
Принятие «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» 11.03.1993 г., разрешивших частную нотариальную практику, совпало с восстановлением института частной собственности в России. Именно в это время деятельность нотариусов стала привлекать внимание общества. Появляются так называемые «черные нотариусы», то есть, как правило, частные нотариусы, которые за деньги оформляют любые документы. В средствах массовой информации — сюжеты об убийствах, о гражданах, лишенных жилья. Виновниками этих жизненных драм и трагедий, как правило, становились «черные нотариусы». Хотя в больном обществе болен не только нотариат. Не ускользают от внимания общественности якобы завышенные тарифы на оформление сделок, в результате которых некоторые нотариусы наживаются на людских бедах и юридической неграмотности граждан.
С принятием закона о регистрации оформление сделок перешло к органам государственной регистрации. У граждан появился выбор: удостоверить договор у нотариуса или оформить его в простой письменной форме. В первом случае ответственность за возможные негативные последствия несет нотариус, во втором — сами участники сделки. До 1 марта 2013 года Росреестр хоть как-то мог обезопасить участников сделки, и то всего лишь одним размыто сформулированным в законе способом: «осуществление правовой экспертизы сделки». Государственная регистрация прав представляет собой прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдачу свидетельств о произведенной государственной регистрации прав, так называемых «зеленок». С внесением 30 декабря 2012 года изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, в том числе государственная регистрация договоров купли-продажи жилых помещений, предприятий, дарения недвижимого имущества, договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты, была отменена.
Свято место пусто не бывает
Сегодня регистрируются только переход прав и права на недвижимое имущество. Система Росреестра лишилась и этого последнего «фильтра», который хоть и минимально, но позволял отсеивать «черные сделки».
Место, которое занимали нотариусы при совершении сделок, пытаются заполнить риелторы. Они оказывают гражданам посреднические услуги: подбирают варианты при купле-продаже, обмене, готовят проекты договоров, сопровождают граждан в регистрационной палате. В Российской Федерации нет законодательства, регулирующего деятельность риелторов, но существуют общества риелторов, некоторые из них, не без скромности, называют себя «гильдиями честных риелторов». Как показало время, простая письменная форма прижилась. Но эта форма оказалась слишком проста. Как все обстоит на самом деле, известно из СМИ: опять истории о людях, оставшихся на улице, «черных риелторах», убийствах из-за жилья.
Не оказаться на улице
Отношения собственности — наиболее фундаментальные, наиболее значимые для развития общества. Успешное развитие институтов различных форм собственности, установление экономически обоснованного и эффективного взаимодействия между ними невозможно без органов и организаций, удостоверяющих и подтверждающих имущественные и иные права. Что же нужно, чтобы исчезли «черные» среди нотариусов, риелторов и других участников сделок с недвижимостью? В первую очередь необходимо, чтобы их деятельность регулировалась законами, которые предусматривают контроль со стороны государства за их деятельностью и ответственность, в том числе материальную, за свои действия перед гражданами.
Поэтому обращение законодателя к вопросу об обязательной нотариальной форме для сделок с недвижимостью — это не лоббирование нотариусами своих интересов, а прежде всего защита прав и интересов граждан при совершении сделок.
Нотариус — авторитетнейший свидетель и удостоверитель наиболее значимых в гражданском обществе юридических фактов и действий. Нотариат призван обеспечивать в соответствии с Конституцией защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени государства. Контроль за исполнением профессиональных обязанностей нотариусами осуществляют органы юстиции и нотариальные палаты, контроль за соблюдением налогового законодательства осуществляют налоговые органы. Нотариальная деятельность в РФ лицензируется. В соответствии со статьей 18 Основ деятельность нотариуса застрахована. Страхование деятельности нотариуса производится за счет средств самого нотариуса и коллективного страхования нотариусов за счет средств нотариальных палат. В случае ошибки со стороны нотариуса (а в сделке удостоверенной нотариально виноват только нотариус) весь ущерб будет компенсирован страховкой, а в случае ее недостаточности — личным имуществом нотариуса.
Сделано с гарантией
Не хочется вспоминать советские времена, когда на оформление любого документа у нотариуса требовалось потратить много времени. В основе деятельности современного нотариата лежит концепция активного нотариуса, того, который оказывает комплексную квалифицированную юридическую помощь, начиная со стадии формирования самого досье, набора документов и проверки состава, необходимого для совершения сделки, включая ее удостоверение и последующее сопровождение. Такая возможность появилась в рамках электронного взаимодействия. Федеральный закон № 379-ФЗ от 21.12.2013 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» исключил обязанность регистрирующего органа проверять законность сделки в случае, если сделка нотариально удостоверена. В этом случае нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и, наконец, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами. В силу ст. 13 ФЗ-379 государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Собирать все документы, проверять законность сделки, выявлять и разъяснять возможные риски, сопровождать все расчеты по сделке, сдавать документы на регистрацию и, в конечном итоге, отдавать готовые документы новому собственнику может сам нотариус. Получается полноценная система «одного окна». Сегодня почти все нотариусы обладают средствами усиленной электронно-цифровой подписи, позволяющей сдавать и получать необходимые документы в разы быстрее, а использование систем межведомственного электронного взаимодействия, Единой информационной системы нотариата, усиленных и защищенных бланков единого образца позволяет полностью ликвидировать такие уловки мошенников, как поддельные доверенности, паспорта, документы на недвижимость и прочее. Проверить на подлинность нотариусы могут все. Система «одного окна» действует и для оформления прав на наследственное имущество. Это значит, что наследник, обратившийся к нотариусу с заявлением о принятии наследства, по истечении шести месяцев может получить не только свидетельство о праве на наследство, но и свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество — «зеленку». Разумеется, действия нотариуса не бесплатны, как не бесплатны они у посредников, которые не несут никакой ответственности за свои действия. Тарифы за совершение нотариальных действий определены Налоговым кодексом Российской Федерации. Стоимость иных правовых услуг утверждается региональными нотариальными палатами. Экономически она обоснована, так как включает в себя не только стоимость юридически значимого удостоверения документа, материальные гарантии нотариуса, но и стоимость содержания нотариальной конторы, необходимую для качественного и современного обслуживания населения. Соотношение цены и качества хорошо понятно тем, кто после оформления документов в простой письменной форме остался на улице или отстаивает свои интересы в суде. Ни для кого не секрет, что в странах Европы граждане даже не могут подумать о заключении сделки без участия в ней нотариуса.
Защита — полная
По статистике судейского аппарата, там, где внедряется участие нотариуса, споров нет. Яркий тому пример — отчуждение долей в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью. От десятков тысяч споров раньше до полного отсутствия их сегодня. Сегодня законодатель не вменяет гражданам обязанности оформлять сделки только нотариально, но лишь предлагает верный путь. Хочешь, сэкономь на спокойствии, сделай все сам и сам же отвечай или доверься нотариусу.
Даже при отсутствии должной законодательной базы об обязательном нотариальном оформлении сделок с недвижимостью нотариусы сегодня могут обеспечить гражданам полноценную защиту их прав.
М. Хиноверова, нотариус нотариального округа Миасского городского округа Челябинской области.
Подробную информацию о порядке совершения сделок можно получить у любого из восьми нотариусов Миасского городского округа.
Г. Ш. Ахметова (ул. Ст. Разина, д. 5а, тел. 56-52-65)
О. Л. Воробьева (ул. 8 Марта, д. 173, тел. 57-02-83)
Л. А. Голосова (пр. Октября, д. 17, тел. 54-45-01)
Н. А. Глуговская (ул. Ак. Павлова, д. 40, тел. 55-13-22)
Н. Н. Кузнецова (ул. 8 Марта, д. 130, тел. 57-40-25)
Э. А. Максимовская (пр. Октября, д. 24, тел. 53-26-77)
Т. Е. Титаренко (пл. Предзаводская, д. 3, тел. 55-40-32)
М. Г. Хиноверова (ул. Романенко, д. 77, тел. 55-40-34)