Дачное законодательство имеет много тонкостей.
Как говорит управляющий партнер компании «Жилфонд» Александр Чернокульский, прежде всего при выборе дачи рекомендуется сразу исключать варианты с неготовыми документами или ценой значительно ниже рынка, потому что такие предложения чаще всего оборачиваются проблемами для покупателей — дачное законодательство имеет много тонкостей.
Покупка дачного участка состоит обычно из пяти основных этапов:
- выбор направления,
- проверка дороги и дачного общества,
- проверка документов на дачу,
- оценка качества дачи и стоимости ее содержания,
- оформление договора купли-продажи.
Направление.
Выбирая направление для покупки, важно иметь в виду сложившуюся инфраструктуру, местные традиции и количество соседей. Как правило, чем больше соседей живет в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) круглый год, тем спокойнее в нем, говорит Чернокульский.
С другой стороны, есть покупатели, который предпочитают дачу именно в полузаброшенных СНТ, отмечает эксперт офиса загородной недвижимости «Миэль». Пусть из сотни домов жизнь теплится в 10-15, зато там есть уединение и даже некая «первобытность».
Нужно понимать, на какое удаление от города вы готовы уехать, как часто члены семьи собираются туда приезжать, советуют в «Миэль». Если планируются визиты только на выходные, то можно рассматривать удаленность в 100-130 км от крупного города (на таком расстоянии экология будет лучше). Если в семье есть пожилые люди, то возможно, им понадобится скорая медицинская помощь.
Если есть маленькие дети, то вряд ли получится просидеть с ними все 3-5 месяцев на нескольких сотках — им станет скучно. Значит, лучше, чтобы поблизости был населенный пункт с кинотеатром, каруселями, парком и так далее.
Определитесь, нужен ли в пешей доступности водоем для купания или лес? Или достаточно, что они находятся в 15-30 минутах езды? Если в семье есть маленький ребенок, и дачники вообще не планирует покидать пределы своего участка, то водоем и развлечения не так важны — достаточно будет надувного бассейна, качелей и небольшой детской площадки на территории поселка.
Проверка местности.
Проведите «разведку» на местности — так можно оценить, как выглядит участок, требуется ли ремонт дому, пообщаться с потенциальными соседями.
У председателя можно узнать о размерах членских взносов, о подаче воды и вывозе мусора, о внутренних правилах благоустройства. С 2019 года СНТ обязали принимать членские взносы безналичными платежами, пишет «Российская газета». Узнайте, сможете ли вы оплачивать их таким образом в выбранном вами дачном поселке.
Нужно ли общаться с будущими соседями — вопрос спорный, считают в «Миэль». Соседи могут дать субъективную информацию, которая оттолкнет от выгодной покупки. Или, напротив, соседи вам понравятся, это расположит к покупке, а участок окажется неудачным.
Общее благоустройство территории также заслуживает внимания — ее надо содержать и постоянно в нее вкладываться, на это идут взносы членов СНТ.
Если хочется увидеть участок «во всей красе», то идеальное время для покупки — с мая по октябрь, отмечают в «Миэль». Важно обратить внимание на рельеф и исключить возможность подтопления. Этот вопрос можно решить в процессе рекультивации земли.
Особую нишу занимают так называемые стародачные места, говорит эксперт «Миэль». Эти объекты — для особых ценителей уединенного, созерцательного отдыха, уникальные места. Обычно тут большие участки земли (от 12 соток до 1-2 га), хотя бывает, что наследники уже поделили их. Здесь эксперты, прежде всего, смотрят на границы участков. Зачастую даже забор может быть не установлен. Поэтому стоит обратиться к услугам кадастрового инженера и за собственные средства проверить, нет ли заходов и пересечений границ.
Проверка документов.
Обратите внимание, какие документы есть на руках у продавца — это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве или разделе имущества. Среди документов на земельный участок может быть постановление органов власти о предоставлении участка в собственность. Важно! Продавец обязан иметь членскую книжку, в которой есть информация об уплаченных взносах, выписку из Росреестра с указанными границами участка.
Обязательное условие при приобретении участка — межевание. Это поможет избежать в будущем вопросов по поводу размера и границ участка и избежать возможных разногласий с соседями. Месторасположение и границы участка начинают охраняться законом только тогда, когда они внесены в реестр и стали определенным в индивидуальном порядке объектом на местности.
Отсутствие межевания (не надо путать присвоенный кадастровый номер с межеванием, то есть установлением границ участка) — основная проблема с документами.
В принципе, совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют, отмечает эксперт. Но если используется ипотека, то банк запросит полный пакет документов. И тогда у покупателя возникает дилемма: либо он ищет дачу с теми документами, которые нужны банку, либо выбирает дачу под свои запросы, но исключительно на свои средства.
Важно сразу определиться с бюджетом покупки, считают в компании — будут ли это только собственные средства или же с привлечением заёмных? Нужен ли только участок или готовый дом, пригодный для проживания? Или дом, требующий определенных вложений, который можно «довести до ума»?
Важно знать, сколько лет дача находится в собственности. Минимально безопасный срок владения — это один год, однако лучше ориентироваться на три года — за этот период истекает срок исковой давности, что может быть критически важно, если предыдущая сделка была с нарушениями.
Максимально внимательным нужно быть, если вы выбрали дачный участок близко к природоохранной территории или водоему. Например, если дачный дом построен и зарегистрирован в водоохранной зоне, это может стать причиной внимания со стороны природоохранного прокурора — такие дома нужно обязательно оборудовать специальными сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. В случае нарушений и судебных разбирательств начало течения срока исковой давности суд может установить с момента составления акта обследования.
Оценка дома.
Перед покупкой стоит оценить состояние здания. Для этого лучше пригласить специалистов проверить прочность фундамента, стен, качество инженерных систем (электричества, системы водоснабжения, газопровода), считает Чернокульский.
Надо понимать, что дача — это дом для сезонного проживания, то есть с октября по апрель он будет закрыт и законсервирован, отмечают в «Миэль». Некоторые покупатели думают, что смогут проживать в летнем доме и в зимний период. Но если дом строился как летний, так сделать не получится. Для зимнего дома нужен другой фундамент, толщина утепления, инженерия. Например, если вода заведена по летнему принципу, то зимой этим водопроводом воспользоваться не выйдет. Бывают особенные случаи: например, мощный фундамент мог бы выдержать и многоэтажку, а стены и кровля не утеплены.
Задуматься о покупке дачи нужно минимум за 1-2 месяца до предполагаемого заезда. Только на оформление и регистрацию перехода права собственности может уйти до двух месяцев.
Оформление сделки.
Договор купли продажи дачного участка может быть заключен в простой письменной форме. В нем максимально подробно прописывают все характеристики объекта: адрес и номер участка в СНТ, кадастровый номер, площадь территории и дома и т.д.
Если с участком возникнут проблемы, вернуть деньги бывает очень трудно, отмечает Чернокульский. Поэтому в договоре важно указать отсутствие притязаний на участок со стороны третьих лиц и реальную цену продажи (потребовать назад вы сможете ту сумму, которая указана в договоре). По возможности также зафиксируйте, какие объекты и вещи оставили продавцы, будь то мебель, инструменты или урожай.
После подписания договора есть еще один этап — участок переходит в собственность только после госрегистрации. Поэтому постарайтесь максимально оперативно, лучше прямо в день заключения договора вместе с продавцом предоставить документы в Росреестр или МФЦ.
